Promessa de Venda de Imóvel Template for Brasil

Sim. A promessa de compra e venda é um contrato preliminar regulado pelos artigos 462 a 466 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e, uma vez assinada pelas partes e por duas testemunhas, gera obrigações exigíveis. Para imóveis, os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil reconhecem expressamente a promessa irretratável, celebrada por instrumento público ou particular, como fonte de direito à outorga da escritura definitiva.

A promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, conforme o artigo 1.417 do Código Civil, mesmo em imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. A exigência de escritura pública do artigo 108 do Código Civil recai sobre o contrato definitivo de transmissão da propriedade, que será lavrado no Tabelionato de Notas e depois levado a registro. Por isso o contrato deve trazer uma cláusula fixando prazo e responsabilidades para a lavratura da escritura definitiva.

Deve identificar as partes com qualificação completa, descrever o imóvel conforme a matrícula do Registro de Imóveis (número, área, confrontações), indicar preço, forma e datas de pagamento, prazo para a escritura definitiva e para a entrega da posse. É essencial declarar se a promessa é retratável ou irretratável, quem responde por tributos, condomínio e despesas de cartório, além de cláusula penal e regime de arras. Nos loteamentos urbanos, a Lei 6.766/1979 impõe requisitos adicionais, como a menção ao registro do loteamento.

O registro não é condição de validade entre as partes, mas é o que torna o direito do promitente comprador oponível a terceiros, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil e do artigo 167, I, 9, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Sem registro na matrícula, o comprador fica exposto a penhoras, hipotecas ou nova venda do mesmo imóvel pelo promitente vendedor. A cláusula de registro deve definir quem providencia o ato e quem arca com emolumentos e ITBI, quando devido.

Estando quitado o preço e sendo a promessa irretratável, o comprador pode exigir a adjudicação compulsória com base no artigo 1.418 do Código Civil, obtendo a transferência da propriedade mesmo sem a colaboração do vendedor. Desde a Lei 14.382/2022, o artigo 216-B da Lei 6.015/1973 permite a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis. Uma cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade combinada com o registro da promessa é o que assegura esse caminho.

O contrato deve prever notificação para constituição em mora, prazo de purgação, juros, correção monetária e cláusula penal, além do destino das arras conforme os artigos 417 a 420 do Código Civil. Em imóveis loteados, a Lei 6.766/1979 exige interpelação prévia com prazo de trinta dias antes da rescisão. Em unidades de incorporação imobiliária, a Lei 13.786/2018 disciplina os percentuais de retenção e os prazos de devolução em caso de distrato, limitando o que pode ser retido pelo vendedor.

Sim, desde que todas as partes concordem por escrito, por meio de aditivo contratual assinado nas mesmas condições do contrato original, inclusive com testemunhas. Se a promessa já estiver registrada na matrícula, o aditivo que altere preço, prazo, partes ou descrição do imóvel também deve ser averbado no Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros. Uma cláusula prevendo que alterações só valem por escrito evita discussões sobre acordos verbais ou trocas de mensagens.