Como Revisar uma Emenda de Contrato JCT

A maioria dos contratos de construção no Reino Unido começa como um formulário padrão. O Joint Contracts Tribunal (JCT) publica o conjunto mais utilizado em obras de edificação, enquanto NEC e FIDIC abrangem grande parte do mercado de infraestrutura e internacional. Os formulários são documentos equilibrados, redigidos por entidades do setor com representação de empreiteiros, contratantes e consultores.

Quase ninguém os assina sem alterações. O documento que chega para assinatura costuma ser um formulário padrão acompanhado de um cronograma de emendas, e é nesse cronograma que o risco comercial efetivamente reside. Revisar um contrato JCT adequadamente significa revisar as emendas, não o formulário.

Aqui está uma ordem prática para analisá-las.

Etapa 1: Confirme qual formulário e edição você está usando

Antes de ler uma única emenda, identifique o documento base. O JCT publica formulários distintos para diferentes modalidades de contratação, incluindo Design and Build, Standard Building Contract, Intermediate, Minor Works e o conjunto Construction Management, e cada um é periodicamente reeditado. Um cronograma de emendas elaborado com base na edição de 2016 e aplicado a um documento de 2024 não se alinhará corretamente.

Obtenha isso por escrito da parte que emite o contrato. A ambiguidade sobre o formulário base é em si um risco, pois um número de cláusula em um e-mail de encaminhamento não significa nada sem a edição à qual se refere.

Etapa 2: Produza uma comparação clara em relação ao formulário não emendado

Não é possível avaliar uma emenda que não foi identificada. O cronograma listará as alterações que pretende fazer, mas exclusões, renumerações e edições decorrentes em outras partes do documento são frequentemente ignoradas quando a revisão é feita apenas por leitura.

Faça uma comparação entre o documento recebido e o formulário padrão não emendado, de modo que todas as diferenças fiquem visíveis em um só lugar, em vez de serem inferidas. Esta é a etapa em que a revisão de contratos por IA demonstra seu valor: ferramentas como a GenieAI leem o documento emendado em relação ao formulário base e identificam cada diferença, incluindo as que estão ocultas em cronogramas e anexos. Fazer isso manualmente em um contrato de construção extenso é onde os erros acontecem.

Etapa 3: Verifique as disposições de pagamento em relação ao Construction Act

O Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, emendado pelo Local Democracy, Economic Development and Construction Act 2009 e geralmente chamado de Construction Act, estabelece requisitos mínimos para a maioria dos contratos de construção no Reino Unido. Entre eles:

• Um mecanismo adequado para determinar o que é devido e quando
• Uma data final para pagamento, com avisos de pagamento e avisos de pagamento reduzido
• A proibição de cláusulas pay-when-paid, exceto em circunstâncias restritas de insolvência
• O direito de suspender a execução por falta de pagamento
• O direito de submeter uma disputa à adjudicação a qualquer momento

Quando um contrato não cumpre essas disposições, aplicam-se as disposições relevantes do Scheme for Construction Contracts. Emendas que ampliam prazos de pagamento, acrescentam condições precedentes ao pagamento ou restringem o regime de notificações merecem atenção especial, pois alteram o fluxo de caixa em cada valoração ao longo de toda a vida do projeto.

Etapa 4: Verifique onde a responsabilidade foi transferida

Os cronogramas de emendas se concentram na transferência de riscos. As disposições que vale a pena isolar e analisar em conjunto são:

• Danos liquidados, incluindo a taxa, qualquer limite máximo e se esse limite foi excluído
• Qualquer limite global de responsabilidade e as exclusões a ele
• Indenizações, especialmente as ilimitadas ou em aberto
• Obrigações de aptidão para a finalidade, que podem ser incompatíveis com seguros de responsabilidade profissional baseados em critério de habilidade e cuidado razoáveis
• Requisitos de seguro e se os valores exigidos correspondem ao que você efetivamente possui

Analise o cronograma de seguros em conjunto com as disposições de responsabilidade, e não separadamente. Uma obrigação de aptidão para a finalidade combinada com uma apólice que não a cobre é uma incompatibilidade comum e dispendiosa.

Etapa 5: Verifique garantias colaterais e direitos de terceiros

Contratantes geralmente exigem garantias colaterais em favor de financiadores, compradores e locatários, às vezes com direitos de substituição. Verifique quantas são exigidas, de quem, em que formato e se o formulário está anexado. Uma obrigação de fornecer garantias "em formato razoavelmente exigido" sem um rascunho anexo é um compromisso em aberto, e ele se estende aos seus subcontratados e consultores.

Etapa 6: Compare as emendas com suas próprias posições padrão

Identificar uma diferença em relação ao formulário padrão indica o que mudou. Isso não informa se você pode aceitar essa mudança. Esse julgamento decorre da sua própria posição sobre cada questão: a taxa de danos liquidados que você aceita, o limite que você exige, as indenizações que você não concederá.

Empresas que revisam os mesmos formulários repetidamente se beneficiam de registrar essas posições uma vez e, em seguida, verificar cada emenda recebida em relação a elas. Este é o segundo ponto em que uma plataforma de contratos realiza um trabalho concreto. A GenieAI classifica as cláusulas como vermelho, âmbar ou verde em relação às suas próprias posições registradas, de modo que um gerente comercial pode identificar quais emendas se enquadram no que a empresa já aceita e quais precisam de uma decisão, em vez de tratar cada alteração com a mesma urgência.

Etapa 7: Registre a posição acordada onde a equipe do projeto possa consultá-la

Uma vez definidas as emendas, o resultado precisa chegar às pessoas que administram o contrato. Na prática, o documento assinado é arquivado no sistema que mantém o registro do projeto, comumente um ambiente de dados comuns como o Oracle Aconex, ou uma plataforma de gestão de construção como o Procore, onde compromissos e variações são acompanhados em relação ao valor.

Em contratos NEC, a administração durante a execução frequentemente é realizada em uma ferramenta dedicada como CEMAR ou Sypro, que aplicam os mecanismos de alerta antecipado e eventos de compensação exigidos pelo formulário. Nenhum desses sistemas decide se uma emenda é aceitável, e não é essa a intenção. Eles mantêm e administram o contrato após a definição dos termos. Manter essa distinção clara evita o equívoco comum de que, por o contrato estar no Procore, ele foi revisado.

Emendas que geralmente justificam escalada

• Exclusão de um limite máximo de danos liquidados, que transforma uma exposição máxima conhecida em uma exposição ilimitada
• Linguagem de aptidão para a finalidade introduzida em uma obrigação de projeto
• Condições precedentes vinculadas ao pagamento ou ao direito de prorrogação de prazo
• Prazos de notificação reduzidos para reclamações, especialmente quando o prazo corre a partir de um evento e não do momento em que se toma conhecimento dele
• Cláusulas de contribuição líquida removidas ou indenizações ampliadas para cobrir perdas de terceiros
• Emendas às disposições de resolução de disputas que tentam restringir a adjudicação

Onde cada ferramenta se encaixa

Uma estrutura de revisão funcional para uma empresa de projetos tende a ser assim:

• O formulário padrão e seu guia, publicados pelo JCT, NEC ou FIDIC, como linha de base para comparação
• Uma plataforma de revisão de contratos como a GenieAI, para comparar o documento emendado com o formulário base e com suas próprias posições, e para identificar onde eles divergem
• Um sistema de administração de projetos ou contratos como Procore, Aconex, CEMAR ou Sypro, para manter o contrato assinado e gerenciá-lo durante a execução

São três funções diferentes. A maior parte do risco evitável na contratação de construção vem de presumir que uma delas abrange outra.