Cómo revisar una modificación de un contrato JCT

La mayoría de los contratos de construcción en el Reino Unido comienzan con un formulario estándar. El Joint Contracts Tribunal (JCT) publica la suite más utilizada en obra edificatoria, mientras que NEC y FIDIC cubren gran parte del mercado de infraestructuras e internacional. Estos formularios son documentos equilibrados redactados por organismos del sector con representación de contratistas, promotores y consultores.

Casi nadie los firma sin modificaciones. El documento que llega para firma suele ser un formulario estándar acompañado de un anexo de enmiendas, y es en ese anexo donde reside realmente el riesgo comercial. Revisar correctamente un contrato JCT significa revisar las enmiendas, no el formulario.

A continuación se propone un orden práctico para abordarlas.

Paso 1: Confirmar el formulario y la edición de la que se parte

Antes de leer una sola enmienda, identifique el documento base. JCT publica formularios distintos para diferentes modalidades de contratación, entre ellos Design and Build, Standard Building Contract, Intermediate, Minor Works y la suite de Construction Management, y cada uno se reedita periódicamente. Un anexo de enmiendas redactado sobre la edición de 2016 y aplicado a un documento de 2024 no encajará con precisión.

Obtenga confirmación por escrito de la parte que emite el contrato. La ambigüedad sobre el formulario base es en sí misma un riesgo, ya que el número de una cláusula en un correo electrónico no significa nada sin la edición a la que hace referencia.

Paso 2: Elaborar una comparación limpia con el formulario sin enmiendas

No es posible valorar una enmienda que no se ha detectado. El anexo enumerará los cambios que pretende introducir, pero las eliminaciones, la renumeración y las modificaciones consecuentes en otros puntos del documento se omiten habitualmente cuando la revisión se realiza solo mediante lectura.

Realice una comparación entre el documento recibido y el formulario estándar sin enmiendas, de modo que cada diferencia sea visible en un único lugar en lugar de inferirse. Este es el paso en el que la revisión de contratos con IA justifica su lugar: herramientas como GenieAI leen el documento enmendado frente al formulario base y destacan cada diferencia, incluidas las que se encuentran en anexos y apéndices. Realizar este trabajo de forma manual en un contrato de construcción extenso es donde se producen los errores.

Paso 3: Comprobar las disposiciones de pago conforme a la Construction Act

La Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996, modificada por la Local Democracy, Economic Development and Construction Act 2009 y conocida generalmente como la Construction Act, establece requisitos mínimos para la mayoría de los contratos de construcción en el Reino Unido. Entre ellos:

• Un mecanismo adecuado para determinar qué cantidad se debe y cuándo
• Una fecha límite de pago, con avisos de pago y avisos de pago reducido
• La prohibición de las cláusulas de pago condicionado al cobro previo, salvo en circunstancias restringidas de insolvencia
• El derecho a suspender la ejecución por falta de pago
• El derecho a someter una controversia a arbitraje en cualquier momento

Cuando un contrato no cumple estos requisitos, se aplican en su lugar las disposiciones pertinentes del Scheme for Construction Contracts. Las enmiendas que amplían los plazos de pago, añaden condiciones precedentes al pago o restringen el régimen de notificaciones merecen una atención especial, ya que afectan al flujo de caja en cada valoración durante toda la vida del proyecto.

Paso 4: Comprobar dónde se ha desplazado la responsabilidad

Los anexos de enmiendas se centran en la transferencia de riesgos. Las disposiciones que conviene identificar y leer conjuntamente son:

• Las penalizaciones por demora, incluida la tarifa, cualquier límite máximo y si dicho límite ha sido eliminado
• Cualquier límite global de responsabilidad y las exclusiones del mismo
• Las indemnizaciones, especialmente las ilimitadas o abiertas
• Las obligaciones de idoneidad para el fin previsto, que pueden resultar incompatibles con un seguro de responsabilidad civil profesional redactado sobre la base de la diligencia y competencia profesional razonables
• Los requisitos de seguro, y si los niveles exigidos son los que realmente se tienen contratados

Lea el anexo de seguros junto con las disposiciones de responsabilidad, no por separado. Una obligación de idoneidad para el fin previsto combinada con una póliza que no la cubre es un desajuste habitual y costoso.

Paso 5: Comprobar las garantías colaterales y los derechos de terceros

Los promotores suelen exigir garantías colaterales a favor de financiadores, compradores e inquilinos, a veces con derechos de intervención. Compruebe cuántas se requieren, de quién, en qué forma y si el modelo está adjunto. Una obligación de aportar garantías "en la forma razonablemente requerida" sin un borrador adjunto es un compromiso abierto que se traslada a sus subcontratistas y consultores.

Paso 6: Comparar las enmiendas con sus propias posiciones estándar

Detectar una diferencia respecto al formulario estándar indica qué ha cambiado, pero no si se puede aceptar. Ese juicio depende de la posición propia sobre cada cuestión: la tarifa de penalización por demora que se acepta, el límite máximo que se exige, las indemnizaciones que no se otorgarán.

Las empresas que revisan los mismos formularios de forma recurrente se benefician de registrar esas posiciones una sola vez y comprobar cada enmienda entrante frente a ellas. Este es el segundo punto en el que una plataforma de contratos realiza un trabajo real. GenieAI califica las cláusulas en rojo, ámbar o verde según sus propias posiciones registradas, de modo que un responsable comercial puede ver qué enmiendas se encuentran dentro de lo que la empresa ya acepta y cuáles requieren una decisión, en lugar de tratar cada cambio con la misma urgencia.

Paso 7: Registrar la posición acordada donde el equipo de proyecto pueda consultarla

Una vez cerradas las enmiendas, el resultado debe llegar a quienes administran el contrato. En la práctica, el documento ejecutado se archiva en el sistema que centraliza el expediente del proyecto, habitualmente un entorno de datos comunes como Oracle Aconex, o una plataforma de gestión de construcción como Procore donde los compromisos y variaciones se controlan frente al valor.

En los contratos NEC, la administración durante la ejecución se gestiona a menudo con una herramienta específica como CEMAR o Sypro, que aplican los mecanismos de alerta temprana y eventos compensables que el formulario exige. Ninguno de estos sistemas decide si una enmienda es aceptable, ni está concebido para ello. Su función es custodiar y administrar el contrato una vez acordados los términos. Mantener clara esa distinción evita la suposición habitual de que, por el hecho de que el contrato esté en Procore, ha sido revisado.

Enmiendas que suelen justificar escalado

• Eliminación del límite máximo de penalizaciones por demora, que convierte un máximo conocido en una exposición abierta
• Lenguaje de idoneidad para el fin previsto introducido en una obligación de diseño
• Condiciones precedentes vinculadas al pago o al derecho a prórroga del plazo
• Plazos de notificación de reclamaciones acortados, especialmente cuando el plazo comienza desde el evento y no desde el conocimiento del mismo
• Eliminación de cláusulas de contribución neta, o ampliación de indemnizaciones para cubrir pérdidas de terceros
• Enmiendas a las disposiciones sobre controversias que intentan restringir el arbitraje

El papel de cada herramienta

Una cadena de revisión viable para una empresa de proyectos suele tener el siguiente aspecto:

• El formulario estándar y su guía, publicados por JCT, NEC o FIDIC, como referencia frente a la que se compara
• Una plataforma de revisión de contratos como GenieAI, para comparar el documento enmendado con el formulario base y con sus propias posiciones, e identificar dónde divergen
• Un sistema de administración de proyectos o contratos como Procore, Aconex, CEMAR o Sypro, para custodiar el contrato ejecutado y gestionarlo durante la ejecución

Son tres funciones distintas. La mayor parte del riesgo evitable en la contratación de construcción proviene de asumir que una de ellas cubre a otra.